OGH erklärt Mietvertragsklauseln für unwirksam

Der Oberste Gerichtshof hat jüngst in einem von der Arbeiterkammer Wien eingeleiteten Verfahren eine Vielzahl von Vertragsklauseln, welche von einer großen österreichischen Hausverwaltung in ihren Standard-Mietverträgen verwendet werden, überprüft und insgesamt 39 dieser Klauseln für unzulässig erklärt. Dabei handelt es sich ua um Vertragsklauseln, mit welchen Erhaltungspflichten für die Wohnung auf den Mieter überwälzt werden oder aber auch Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter ausgeschlossen werden.

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes, welche von diversen Mieterschutzverbänden als richtungsweisend bezeichnet wurde, dürfte jedoch für die Mehrzahl der Mietverhältnisse nur von eingeschränkter Bedeutung sein. Tatsächlich betrifft die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes grundsätzlich nur jene Mietverträge, welche zwischen Unternehmen und Verbrauchern im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes abgeschlossen wurden und sind daher beispielsweise Mietverträge, welche zwischen Privaten abgeschlossen wurden, grundsätzlich nicht betroffen.

Aber auch jene Mietverträge, welche in den Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes fallen, bedürfen einer eigenen Überprüfung, ob die darin enthaltenen Regelungsinhalte im Lichte der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes weiterhin zulässig sind. Selbst jene Klauseln, die beispielsweise eine Überwälzung der Erhaltungspflicht an den Mieter vorsehen, sind nicht schlechthin ungültig, sondern sind vielmehr im Einzelfall einer Überprüfung zu unterziehen.

Dies vor allem deshalb, da ein Großteil der beanstandeten Klauseln wegen ihrer mangelnden Transparenz oder einer gröblichen Benachteiligung des Mieters infolge fehlender Interessensabwägung vom Obersten Gerichtshof für unzulässig erachtet wurden. Dies bedeutet, dass im Einzelfall durch eine Vertragsgestaltung, welche eine vernünftige Interessensabwägung zwischen Mieter und Vermieter vornimmt, durchaus auch Regelungsinhalte, welche vom Obersten Gerichtshof in der gegenständlichen Entscheidung als unzulässig erachtet wurden, geschaffen werden können. Voraussetzung hiefür ist jedoch, dass solche Regelungen auch auf dem Prüfstand des Konsumentenschutzgesetzes als transparent und fair bezeichnet werden können.

So dürfte auch weiterhin eine Verpflichtung des Mieters zur Rückstellung des Mietgegenstandes in jenem Zustand, der dem bei Übernahme entspricht, zulässig sein, soferne die entsprechende Klausel nicht die Pflicht zur Beseitigung jeglicher Gebrauchsspuren umfasst, sondern nur solcher, welche über den normalen Gebrauch hinausgehen.

Zusammenfassend bedeutet dies, dass sowohl aus Sicht des Mieters als auch aus Sicht des Vermieters keineswegs eine eindeutige Rechtslage durch die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes geschaffen wurde, sondern vielmehr jede Mietvertragsklausel im Einzelfall zu überprüfen sein wird.